岳縣建字〔2024〕6號A1類 同意公開
龔神頻代表：
您提出的《關于提升小區(qū)物業(yè)服務水平，優(yōu)化小區(qū)宜居環(huán)境的建議》收悉。現(xiàn)答復如下：
一、關于“物業(yè)管理費收費標準與物業(yè)管理服務”的問題
目前，岳陽縣物業(yè)服務收費堅持服務質(zhì)量、服務內(nèi)容與收費標準相匹配的原則，實行統(tǒng)一的物業(yè)服務收費政策，分級管理。根據(jù)不同物業(yè)的性質(zhì)和特點，分別實行政府指導價和市場調(diào)節(jié)價。基準價及服務內(nèi)容參考《岳陽市住宅前期物業(yè)服務等級基準價標準》，政府指導價則依據(jù)《岳陽市住宅前期物業(yè)服務收費政府指導價項目及標準》來制定。
根據(jù)部門職責分工，由發(fā)展和改革部門、住房和城鄉(xiāng)建設部門共同負責城區(qū)內(nèi)政府指導價的物業(yè)服務收費標準的制定，由住房和城鄉(xiāng)建設部門負責城區(qū)內(nèi)物業(yè)服務質(zhì)量的監(jiān)督管理，由市場監(jiān)督管理部門嚴格執(zhí)法，對違反相關法律法規(guī)和價格管理政策的行為進行監(jiān)督檢查和處罰。為進一步提升物業(yè)服務的質(zhì)量和效率，縣住建局將加強對物業(yè)服務企業(yè)的日常監(jiān)管，督促其提供與收費標準相匹配的物業(yè)服務，確保居民的權益得到保障。同時，將積極與發(fā)展和改革部門、市場監(jiān)管部門緊密合作，建立物業(yè)服務質(zhì)量評價動態(tài)調(diào)整機制，引導物業(yè)服務企業(yè)嚴格執(zhí)行物業(yè)服務合同中的約定，確保服務質(zhì)量等級、服務內(nèi)容和收費標準的一致性。
對于投訴率高、問題反映集中、達不到合同約定服務質(zhì)量的物業(yè)服務企業(yè)，縣住建局將進行重點檢查，并責令其限期整改。對于逾期拒不改正的企業(yè)，將記入企業(yè)不良經(jīng)營信用檔案，并依法依規(guī)進行處罰。同時，縣住建局將建立健全居民投訴和建議的渠道，鼓勵居民積極參與物業(yè)服務的監(jiān)督和管理，及時收集和處理居民的反饋意見，共同推進物業(yè)服務質(zhì)量的提升。
二、關于“小區(qū)停車位使用及租售費用”的問題
根據(jù)《湖南省發(fā)展和改革委員會、湖南省住房和城鄉(xiāng)建設廳、湖南省市場監(jiān)督管理局關于印發(fā)<湖南省物業(yè)服務收費管理辦法>的通知》（湘發(fā)改價費規(guī)〔2022〕271號）文件，建設單位應當按照建設項目規(guī)劃設計條件和配建標準建設停車庫（位），優(yōu)先滿足業(yè)主停車需求。建設單位用于出租的地下停車位，車位物業(yè)服務費由建設單位交納。
車位出租是市場行為，租賃費用不實行政府指導價格，參照本地行情和周邊小區(qū)價格，岳陽縣現(xiàn)行標準停車費用為每月220元-270元不等。同時，目前岳陽縣大部分物業(yè)小區(qū)對進入住宅小區(qū)停放的外來車輛2小時內(nèi)免收停車服務費。
三、關于“商用店鋪與小區(qū)環(huán)境”的問題
針對全縣物業(yè)小區(qū)商用店鋪，縣住建局已組織專業(yè)人員對小區(qū)餐館酒店經(jīng)營戶進行“面對面”的溝通與交流，講解有關油煙排放、噪音控制的法律法規(guī)，引導商戶了解并遵守相關規(guī)定；鼓勵并引導商戶安裝有效的油煙排放凈化設施，確保油煙排放符合環(huán)保標準；要求商戶采取措施減少噪音污染，確保小區(qū)居民的生活環(huán)境不受影響。同時，要求物業(yè)公司積極介入，提前發(fā)現(xiàn)，勸阻商戶違規(guī)行為，協(xié)助商戶和業(yè)主共同解決問題。對于屢教不改、拒不整改的商戶，縣住建局將依法依規(guī)移交縣城管局進行處理，確保問題得到妥善解決。
在今后的工作中，縣住建局將繼續(xù)加強整個物業(yè)小區(qū)環(huán)保宣傳教育引導，提高商戶和居民的環(huán)保意識；加強與其他職能部門的協(xié)作，共同推進餐飲、酒店的環(huán)境監(jiān)管工作；督促物業(yè)企業(yè)進一步嚴格把關，對于油煙通道達不到要求的予以勸阻。
四、關于“小區(qū)監(jiān)控存儲”的問題
目前，岳陽縣物業(yè)小區(qū)中大部分小區(qū)已設有高清攝像頭，并安排專人看管監(jiān)控設備，但部分小區(qū)因硬盤錄像機存儲空間有限且擴展困難，導致監(jiān)控視頻無法長期保存，一定程度上削弱了小區(qū)監(jiān)控系統(tǒng)的有效性。縣住建局已積極與物業(yè)公司、網(wǎng)絡服務提供商等相關部門溝通，鼓勵并支持物業(yè)公司采用更先進的監(jiān)控設備，特別是具備大容量、易擴展存儲功能的硬盤錄像機，確保監(jiān)控視頻能夠長期、穩(wěn)定地保存，推進小區(qū)監(jiān)控系統(tǒng)的升級和改造工作。
縣住建局將持續(xù)加強對物業(yè)服務企業(yè)的監(jiān)管力度，要求物業(yè)服務企業(yè)加強日常安保巡視工作，增加巡視頻率；指導物業(yè)服務企業(yè)在關鍵區(qū)域增設攝像頭，完善監(jiān)控網(wǎng)絡布局，確保監(jiān)控無死角。同時，縣住建局也將立足本身職責，定期檢查各小區(qū)監(jiān)控設備的運行狀況，確保有專人看管，確保小區(qū)安全不受影響。
五、關于“電梯運行”的問題
縣住建局高度重視電梯安全問題，堅決要求物業(yè)服務企業(yè)切實履行電梯管理和維修保養(yǎng)責任，定期對電梯進行巡查和日常維保，確保電梯設備處于良好狀態(tài)。同時，嚴格落實每日巡查制度，建立巡查臺賬，詳細記錄電梯運行情況，并將相關臺賬每月在“省監(jiān)管”平臺及時上報。針對電梯可能出現(xiàn)的各種故障和緊急情況，制定詳細的應急預案，明確應急響應流程、救援措施和責任人，確保在發(fā)生緊急情況時能夠迅速、有效地進行處置，并提供必要的緊急救援措施和物資，確保被困人員的安全。目前，岳陽縣內(nèi)絕大部分物業(yè)小區(qū)電梯維保工作已由物業(yè)服務企業(yè)委托第三方專業(yè)維保公司管理維護。對于老舊有隱患的電梯，要求物業(yè)服務企業(yè)及時與業(yè)主和業(yè)主委員會溝通，推動電梯的更新和更換工作。同時，鼓勵物業(yè)服務企業(yè)采用先進的電梯技術和設備，提高電梯的安全性和可靠性。
下一步，縣住建局將加強電梯安全知識的宣傳和教育，提高業(yè)主對電梯安全的認知和重視程度。
六、關于“小區(qū)公共資源收益權及有關資金使用”的問題
《民法典》二百八十二條新增了關于共有部分收入歸屬的規(guī)定，“建設單位、物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人等利用業(yè)主的共有部分產(chǎn)生的收入，在扣除合理成本之后，屬于業(yè)主共有”。《民法典》第二百八十三條規(guī)定，這部分收益分配，有約定的按照約定，沒有約定或者約定不明確的按照業(yè)主專有部分面積所占比例分配。《民法典》第九百四十三條規(guī)定，物業(yè)服務人應當定期將業(yè)主共有部分的經(jīng)營與收益情況等以合理方式向業(yè)主公開并向業(yè)主大會、業(yè)主委員會報告。業(yè)主享有知情權，當小區(qū)物業(yè)公司或其他管理人不按時主動公開共有部分收益情況時，作為業(yè)主，可以要求其進行公開，捍衛(wèi)自己的知情權。
縣住建局將嚴格規(guī)范小區(qū)公共收益的管理和使用情況，對不按規(guī)定公布管理、使用公共收益情況或撤管時拒不移交公共收益余額的物業(yè)服務企業(yè)，責令限期整頓，情節(jié)嚴重的，在信用檔案中作為負面信息記錄。同時，也希望廣大業(yè)主能增強意識，主動參與到對小區(qū)公共收益的管理和使用的監(jiān)督中，切實維護自身的合法權益。
關于您所提出的“試點成立物業(yè)管理委員會”的建議，縣住建局將認真考慮，并向縣政府領導匯報，積極探索該方法的可行性，市人大已將此項工作納入立法程序，《岳陽市物業(yè)管理辦法》有望年內(nèi)出臺。
七、關于“業(yè)主維權”的問題
為切實解決群眾問題，縣住建局已向社會公布物管辦工作電話，并及時處理市長信箱、12345熱線，認真積極接待上訪。
目前，岳陽縣區(qū)業(yè)主委員會個數(shù)呈上漲趨勢，從已成立業(yè)主委員會的情況來看，大多數(shù)成員在物業(yè)管理過程中確實起到了業(yè)主與業(yè)主之間、業(yè)主與物業(yè)服務企業(yè)之間的橋梁和紐帶作用，但是，業(yè)主委員會成立和運行過程中的矛盾和糾紛，已成為物業(yè)管理中一個非常突出的問題：一是業(yè)主參與決策的積極性不高，平穩(wěn)的小區(qū)大多不愿成立業(yè)主委員會，起步籌備難；二是業(yè)主委員會成員的素質(zhì)能力、社會公信力等參差不齊，進口把關難；三是業(yè)主委員會運作不規(guī)范，造成多方矛盾重重，指導監(jiān)督難；四是業(yè)主委員會因利益調(diào)整、內(nèi)外矛盾等問題，換屆改選難。由于時間短、任務重、人員少，業(yè)務培訓沒有及時跟上等因素，確實成了制約業(yè)委會成立的瓶頸。
目前，縣住建局、街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、居民委員會正在廣泛宣傳、跟蹤指導業(yè)主大會的成立和運行工作，同時也在積極推動黨建引領工作，讓更多的黨員干部參與到業(yè)主委員會中，起到帶頭示范的作用。在各方共同努力下，業(yè)主委員會將更好地履行職能，發(fā)揮積極作用，成為創(chuàng)建和諧社區(qū)的重要力量。
感謝您對住房和城鄉(xiāng)建設工作的關心和支持。
岳陽縣住房和城鄉(xiāng)建設局
2024年6月11日
承辦負責人：許海峰
承辦人及聯(lián)系電話：萬岳敏 0730－7636288